Приемка - инструкция от Дмитрия Быкова

Страница с графиком приемки квартир: https://www.cds.spb.ru/complex/volkovskiy/for-proprietors/

Памятка по вопросам приемки, которая может каждому из нас пригодиться. За основу взят материал из Домклика, но дальше он будет обрастать нюансами нашего случая.

Также, полезно будет тем, у кого выросла площадь, ответы юристов по вопросу доверенности: https://pravoved.ru/question/3101798/

Общие вводные

  1. Отключаем эмоции. Приемка - обычный процесс:
    1. Нет ограничений по продолжительности приемки/осмотра. Хоть целый день. 
    2. Все недостатки помечаем письменно в акте осмотра. Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный.
  2. Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве. Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры:
    1. Получить РНВ (уже сделано 07.09.2021)
    2. Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или в СМС — не считается.
    3. В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять (или не принять) квартиру.
      Поправка на момент 21.09:
      ЦДС ещё не сформировал график и никому не назначает время: поэтому, кто уже получил письмо и забрал его с почты, необходимо составить ответное бумажное письмо о готовности к началу приемки объекта долевого строительства и отправить заказным Застройщику. А кто в Питере - принести ножками на Добролюбова с отметкой о факте и дате принятия.
    4. Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия. Это плохо.

Иногда нехорошие застройщики не хотят честно передавать квартиры и устранять обнаруженные недостатки. Тогда они пытаются хитрить.

Например, говорят, что на приемку большая очередь и записывают вас через 2,5 месяца. А потом подписывают акт в одностороннем порядке. Всё по закону: вовремя — в течение 2 месяцев после получения уведомления, — вы не явились.

В такой ситуации нужно сразу, как узнаете дату, направить претензию застройщику. Там нужно написать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения.

Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки.

  1. Перед приемкой нужно еще раз внимательно прочитать договор и проектную документацию (можно уточнить у Застройщика, есть ли копия на объекте для ознакомления). В этих двух документах должно быть всё о вашей квартире: материалы стен и пола, отделка, производитель и конфигурация окон, какие должны стоять двери. Кстати, про подъезд и придомовую территорию там тоже должно быть написано. И при передаче квартиры они тоже должны быть готовы.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: • разрешение на строительство; • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; • заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

https://sibadvokat.ru/magazine/pamyatka-dolshhiku-po-214-fz

  1. Приготовьте копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Когда будете принимать квартиру, нужно будет сравнить площадь и проверить на месте ли все перегородки. Особенно актуально, если у вас сильно больше площадь и за неё нужно доплачивать. Кстати, по-хорошему, проверку надо сделать до подписания Д/С.
  2. Что взять с собой на приемку
    1. Паспорт и договор
    2. Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки
    3. Распечатать этот чеклист
    4. Мел, бумажный скотч и смываемый маркер. Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах
    5. Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона)
    6. Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах
    7. Лампочку — проверять патроны
    8. Фонарик
    9. Рулетку
    10. Уровень, отвес (нитку и грузик)
    11. Табурет или стремянку
    12. фотоаппарат (смартфон) для фото/видеофиксации 
    13. По желанию — сменную одежду или обувь
  3. Можно взять на приемку профессионала. Если застройщик будет говорить, что нельзя, то можно (см.ссылку). Если профессионал возьмет с собой ещё оборудования, то вообще огонь:
    1. Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях
    2. Тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание (нам актуально!)
    3. Дозиметр для проверки уровня радиации
    4. Индикатор электромагнитных излучений
    5. Газоанализатор. А то в СМИ нередко появляются новости о превышении в десятки раз уровня аммиака в новостройках.
  4. Нужно прийти на приемку в светлое время суток.

Порядок проверки

  1. Проверка наличия и корректности составления документов
    1. Акт Приемки-передачи
    2. Акт осмотра с дефектной ведомостью
    3. Акт о вводе дома в эксплуатацию
    4. Кадастровый паспорт
    5. Технический паспорт
    6. Экспликацию помещений.
    7. Гарантийные талоны и паспорта на счетчики и двери
    8. Возможность ознакомиться с проектной документацией будет плюсом
  2. Входная дверь
    1. Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? 
    2. Если есть звонок — он должен работать.
    3. не дует
    4. попробуйте открыть дверь и оставить её. Она должна остаться в том положении, в котором её оставили. В противном случае: коробка перекошена.
  3. Стены и полы
    1. Нет трещин и мокрых пятен
    2. Отклонение от вертикали не более 15 мм
    3. Неровности не более 5 мм
    4. Отклонение пола и потолка по горизонтали не более 20 мм
    5. Отклонение дверных проемов от вертикали не более 10мм
    6. проверить прямые углы стен (стена-стена, стена-пол). Если отличаются от 90 градусов, поставить мебель будет проблемой, а для выравнивания уйдет очень много материала).
  4. Потолок
    1. Стыки плит герметично заделаны и без подтеков (для владельцев последних этажей, можно попросить зайти на технический (чердачный) этаж и посмотреть на предмет отсутствия подтеков и подмерзаний там).
    2. отверстия у труб, проходящих между этажами, должны быть аккуратно заделаны
  5. Стяжка
    1. нет полостей (простукивание молотком по характеру звука даст понять).
    2. гидроизоляция заведена за края стяжки на стены
    3. в стяжке есть термоусадочные швы (иначе потрескается)
  6. Окна
    1. Открываются и закрываются с одинаковым усилием, плотно
    2. Не должно быть царапин, окалины, сколов, повреждений на стекле и профилях
    3. Все резинки без разрывов, одинаково хорошо прилегают по периметру
    4. установлен отлив для воды (козырёк)
    5. Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.
    6. из окон не дует (проверить пламенем свечи)
  7. Вентиляция 
    1. Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. В квартиру - недопустимо.
  8. Электрика
    1. Проверяем тестером розетки
    2. проверяем наличие розетки (или коробки) для подключения плиты.
    3. Проверяем УЗО (клавишей Тест) (должно выключиться при наличии электричества).
    4. проверяем плафоны лампами
    5. визуальная проверка качества
  9. Водоснабжение и канализация
    1. Проверьте есть ли вода. 
    2. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.
    3. На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр грубой очистки, редукционный клапан. 
    4. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки.
  10. Отопление
    1. ровность установки батарей (минимум 20 мм от стены проверить + уровнем).
    2. исправность регуляторов батарей 
    3. в квартире в отопительный сезон должно быть не менее +18 
  11. Пожарная сигнализация
    1. наличие датчиков в каждой комнате и на кухне
    2. в акте сделать отметку, что отсутствовала техническая возможность проверки датчиков.
  12. Записываем все недостатки (которые для вас являются существенными) в акт осмотра.
  13. Подписываем акт осмотра. 
    1. Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт. Еще раз повторим: по закону, составив акт осмотра, вы имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов. 
    2. Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ. 
    3. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.
  14. Если решили подписать акт приема-передачи
    1. Сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте. (для ЖК Волковский актуально после 31 марта 2022).
    2. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.
    3. Акт должен быть уже с печатью Застройщика
No Comments
Back to top